Tim Knox bertanya:
Dalam artikel terakhir kami melihat beberapa hal yang harus Anda pertimbangkan sebelum penyewaan kantor pertama atau etalase untuk bisnis Anda. Untuk rekap, Anda sebaiknya tidak hanya mempertimbangkan standar lama "lokasi, lokasi, lokasi," tetapi juga mempertimbangkan hal-hal seperti parkir yang memadai, jumlah karyawan yang akan bekerja onsite, dan proyeksi pertumbuhan di masa depan. Saya menekankan bahwa itu penting untuk tidak terjebak pada saat itu. Anda harus mengambil waktu Anda untuk menemukan ruang yang paling cocok untuk bisnis Anda untuk jangka panjang, tidak hanya untuk hari ini.
Minggu ini kita akan membahas aspek yang paling penting dari proses: penandatanganan kontrak komersial (insert musik dramatis di sini). Salah satu kesalahan terbesar banyak pengusaha membuat ketika penyewaan ruang komersial tidak membaca sewa. Lupakan membaca tulisan kecil. Ketika datang ke suatu sewa yang SEMUA baik cetak.
Tidak percaya padaku? Mari saya ceritakan kisah nyata teman saya, Homer, yang namanya saya telah diubah untuk melindungi orang yang bodoh. Homer menandatangani kontrak dua tahun di kantor suite untuk bisnisnya. Sebagai pemilik bisnis Homer ditandatangani pada garis putus-putus dan setuju untuk secara pribadi menjamin pembayaran sewa dan untuk mematuhi ketentuan-ketentuannya. Homer pindah dan ini bisnis seperti biasa sampai akhir masa sewa dua tahun mendekat. Saat itulah Homer menemukan bahwa gagal membaca sewa akan menjadi kesalahan yang sangat mahal.
Menjelang akhir masa sewa dua tahun Homer memutuskan untuk pindah, tetapi ketika ia memberikan pemilik apa yang ia pikir adat pemberitahuan 30 hari, ia menemukan bahwa sewa telah secara otomatis diperbarui selama jangka waktu dua tahun di titik pemberitahuan 60 hari. Dengan kata lain, Homer tidak menyadari bahwa diperlukan sewa minimal 60 hari pemberitahuan agar pemilik rumah tahu bahwa sewa tidak akan diperpanjang. Homer Karena tidak tahu bahwa ia diperlukan untuk memberikan sekurang-kurangnya 60 hari pemberitahuan niatnya untuk mengosongkan, sewa secara otomatis diperbarui selama dua tahun lagi. Dan tidak ada hal darn Homer bisa berbuat apa-apa, tetapi mencapai sekitar dan menampar dirinya sendiri di bagian belakang kepala karena tidak meluangkan waktu untuk membaca sewa.
Apa posisi pemilik ketika Homer menunjukkan bahwa ia belum membaca perjanjian sewa-menyewa dan karena itu tidak menyadari pemberitahuan 60 hari? Pemilik rumah, sementara bersimpati pada penderitaan Homer, menempel di senjata dan Homer mengatakan bahwa dia harus menghormati kontrak, yang berarti bahwa bahkan jika Homer pindah seperti direncanakan, dia masih di hook untuk membayar sewa selama dua tahun lagi .
Apakah fakta bahwa pemilik memilih untuk menegakkan kesepakatan persewaan daripada membiarkan lolos Homer membuat dia orang jahat? Tidak sama sekali. Dari pemilik sudut pandang, ia tak punya pilihan selain untuk menegakkan ketentuan di sewa. Dia memiliki kontrak ditandatangani yang mengatakan kepadanya ruang-nya akan disewa selama dua tahun. Dia tidak merencanakan pada ruang tiba-tiba menjadi kosong. Menjadi seorang tuan tanah dengan ruang unrented seperti menjadi sebuah bisnis tanpa membayar pelanggan. Ruang kosong berarti tidak ada pendapatan dari biaya sewa yang berarti tidak ada uang untuk membayar pembayaran hipotek. Seperti pepatah lama, "Ini hanya bisnis ..."
Tentu saja, setiap tuan tanah dengan hati mungkin merasa buruk bahwa Homer adalah bodoh dari klausul pembaruan otomatis, tapi tidak terlalu buruk bahwa mereka bersedia mengambil risiko keuangan mereka sendiri kesejahteraan oleh Homer memiliki ruang duduk kosong. Intinya adalah ini: apakah Homer membaca kontrak atau tidak adalah tidak relevan. Homer menandatangani perjanjian sewa-menyewa, dengan demikian menyetujui ketentuan-ketentuannya, dan karenanya ia harus terus akhir-nya tawar-menawar, titik.
Sampai saat ini, Homer adalah merelokasi usahanya meskipun tidak mampu keluar dari lamanya sewa dan ia akan tetap membayar pembayaran di ruang dikosongkan untuk sisa jangka waktu dua tahun sewa-menyewa atau sampai ia dapat menyewakan ruang . Bahkan kemudian Homer tidak sepenuhnya lepas dari jerat karena ia akan tetap dianggap sebagai hukum, kecuali jika penyewa sublessor setuju untuk menandatangani kontrak baru dengan pemiliknya. Mudah-mudahan ia akan hanya ada orang lain melakukan pembayaran sewa guna usaha.
Sekali lagi, moral kisah ini adalah READ THE LEASE. Atau bahkan lebih baik, memiliki seorang pengacara membacanya untuk Anda. Saya telah belajar selama bertahun-tahun untuk tidak menandatangani dokumen hukum apa pun tanpa memberitahu pengacara saya tinjau kembali, terutama jika dokumen melibatkan uang dan anak pertama saya lahir.
Berikut adalah beberapa poin lain untuk merenungkan sebelum menandatangani kontrak komersial.
Bagaimana pembayaran sewa guna usaha dihitung? Persamaan yang paling dasar untuk menghitung pembayaran sewa mengambil jumlah kaki persegi kali biaya per kaki persegi, kemudian amortizes bahwa selama 12 bulan span. Sebagai contoh, jika Anda memiliki 1.000 meter persegi dan biaya per meter persegi adalah $ 12, pembayaran sewa tahunan akan menjadi $ 12.000. Dibagi dengan 12 bulan pembayaran sewa bulanan akan menjadi $ 1.000. Sekali lagi, ini adalah skenario yang disederhanakan. Hari-hari ini sewa komersial termasuk tambahan faktor-faktor yang mempengaruhi harga akhir, seperti sewa meningkat, biaya operasi escalations, daerah Common biaya, dll
Yang membayar untuk apa? Ini penting bahwa Anda memahami apa yang Anda bayar. Apakah Anda bertanggung jawab atas biaya apapun selain sewa? Apakah Anda akan bertanggung jawab untuk membayar utilitas Anda sendiri, misalnya? Apakah Anda harus membayar parkir hak istimewa atau layanan kebersihan? Yang menangani pemeliharaan dan perbaikan?
Apakah ada klausul eskalasi? Ini adalah khas bahwa sewa berisi apa yang dikenal sebagai eskalasi klausul yang memungkinkan pemilik untuk lulus pada peningkatan biaya operasional gedung kepada penyewa. Jika Anda menyewa berisi seperti klausa Anda harus meminta topi pada jumlah pembayaran sewa akan naik selama jangka waktu tertentu. Dan jika klausul eskalasi ini pernah diaktifkan oleh pemilik Anda baik dalam hak-hak Anda untuk meminta diperinci akuntansi dari biaya yang sedang dipertimbangkan sebagai penyebab kenaikan sewa Anda.
Apa sewa meningkat mungkin ada? Salah satu faktor yang sangat penting untuk diketahui adalah ini: jika Anda memperbaharui sewa berapa banyak yang dapat pemilik naik di sewa? Diharapkan bahwa sewa akan meningkat nilai properti meningkat. Jika Anda pemilik dapat menyewa ruang untuk lebih dari Anda setuju untuk membayar setahun yang lalu, ia berada dalam hak-haknya untuk meminta peningkatan. Namun, hal itu akan menjadi mimpi buruk jika Anda tiba-tiba sewa dua kali lipat dalam semalam. Negosiasikan kenaikan sebelum Anda menandatangani kontrak. Kebanyakan sewa meningkat dihitung dengan persentase, bukan dengan harga flat.
Pembaruan, dan pengakhiran. Kebanyakan sewa mengharuskan Anda memberikan minimal 60 hari pemberitahuan jika Anda bermaksud untuk mengakhiri perjanjian sewa dan mengosongkan properti. Sebagai Homer belajar, banyak juga sewa memperbaharui secara otomatis untuk istilah lain kecuali jika Anda memberikan pemberitahuan dalam waktu 60 hari kadaluwarsa. Tahu jika kontrak berakhir dan waktu yang diperlukan untuk memberikan pemberitahuan.
Adalah jaminan pribadi yang diperlukan? Apa yang terjadi jika bisnis Anda bisa berjalan ke selatan dan tidak lagi mampu untuk melakukan pembayaran sewa? Apakah Anda kemudian bertanggung jawab untuk membayar sewa dari kantong Anda sendiri? Mungkin. Kebanyakan tuan tanah memaksa jaminan pribadi dari pemilik atau petugas dari bisnis. Ini berarti bahwa bahkan jika Anda pergi keluar dari bisnis Anda masih pribadi di hook selama sisa masa sewa.
Akhirnya, menjelaskan semua poin. Anda harus jelas pada setiap titik di sewa. Dan jika Anda tidak, meminta penjelasan. Persis apa yang Anda penyewaan ruang? Siapa yang bertanggung jawab untuk perbaikan? Apa daerah umum yang akan Anda memiliki akses ke? Siapa yang bertanggung jawab untuk menjaga hal-hal kecil, seperti menjaga toilet bersama diisi dengan sabun, handuk, dan yang paling penting, kertas toilet.
Sebuah detail kecil yang perlu dipertimbangkan sekarang, tetapi tidak ketika Anda tiba-tiba menemukan diri sendiri tanpa fasilitas seperti pada waktu yang salah.
