היתרונות של שוכרת קומת - לאס וגאס
גלן ג 'יי Rigdon שאל:
למרות שאנשים רבים אינם מחשיבים את השימוש האפשרי של החכירה או החכירה קרקע קרקע, שוכרת הקרקע מציעים דרך מצוינת לשמור על הריבית לטווח ארוך הבעלות בנכס אמיתי כי ניתן להפיק תועלת משמעותית היורשים, תוך אספקת זרם ההכנסות הנוכחי. מגרש ריק כי הבעלים לא יוכלו לפתח בכוחות עצמו יכול להגיע גם פוטנציאל הפיתוח שלה במוקדם באמצעות חכירה בקרקע. רוב שוכרת הקרקע הם משא ומתן עם הפרשה הגורסת פיתוח בטווח הקצר על הקרקע, ופעם פיתחו בעלי קרקעות / בעלי הבתים יש סיכון קטן יחסית של אובדן.
בלאס וגאס, שוכרת הקרקע משמשים מעת לעת, אבל הם לא היה עמוד התווך של שוק הנדל"ן. בהתחשב קראנץ במזומן הנגרמת על ידי המיתון "של 2008," עם זאת, יותר בעלי הקרקע שוקלים אותם. מחכה משתמש הקצה לרכוש נכס, כאשר רוב לא יכול לקבל מימון בנקאי, יכול להיות יקר. חכירה הקרקע מספקת חלופה מחכה כי נראה מבטיח באקלים הכלכלי הנוכחי.
הקמת שער לחזור לבסיס עבור החכירה קרקע לא קשה כפי שאפשר לדמיין. לגלות את שווי השוק הנוכחי של הנכס להיות מושכר היא הצעד הראשון, וגם זה נעשה בדרך כלל באמצעות הערכה. לגבי שיעור התשואה, אם היית למכור נכס במזומן ולהשקיע את הרווחים עם סיכון קטן ככל האפשר, יש לך הקים בסיס או דמות לחזור מינימלי. הסיכון ליד שער חופשית שילם על אג"ח האוצר הממשלה הוא בדרך כלל שער הבסיס. מאז סיכון יותר קשורה לחכור קרקע מאשר עם מחזיק איגרות החוב הממשלתיות פרמיית הסיכון היא הוסיפה בדרך כלל שער הבסיס.
אחד הנושאים הגדולים הקשורים החכירה קרקע בלאס וגאס, כמו במקומות אחרים, היא העמדה או כפיפה. אם מפתח הוא הולך ללוות כסף כדי לשפר את האתר, המלווה בדרך כלל רוצה להיות בעמדה הראשונה. מאז הבעלים של הקרקע הבסיסי עבור בקשה זו רואה כפיתות כדרך להפריד אותו מנכס את הקרקע, ואת בנק ההשקעות שלה הוא מרגיש גדול צריך להיות נעלה על בעל הקרקע הבסיסית, כמה שוכרת הקרקע אינם התממש בגלל אבטחה בעיה זו . שוכרת קומת הם אטרקטיבי ביותר כאשר בעלי הקרקע לא נדרש מימון לפיתוח שיפורים.
קושי נוסף הקמת החכירה הקרקע היא הוראה בדבר התאמות השכירות. מדד המחירים לצרכן (CPI) התאמות בנויה לעתים קרובות לתוך שוכרת בבניין, ולעתים הם התאמות למדד שאומצה שוכרת הקרקע. התאמות למדד לספק הדייר בביטחון כמה שהם לא להילכד שיערוך בשל השוק אדמה נפץ. החיסרון באמצעות ההתאמה למדד המחירים לצרכן עבור הבעלים של הקרקע, כי הקרקע עשויה להגדיל באופן משמעותי ערך לאורך זמן ובעל הקרקע תהיה תקועה עם תנאי החוזה משא ומתן לפי שווי נמוך בהרבה.
לאחר שהוקמה, את הסכום של הערך הנוכחי הנקי של זרם הכנסות השכירות קרקע בתוספת הערך בהנחה של שאר הם הבסיס ערך. כל כך גרוע מובנה שוכרת הקרקע יכול להרוס את הערך של חלקת מקרקעין.
לכן, שוכרת הקרקע יכולים להיות הרסניים עבור הבעלים או הדייר גם אם לא בעל מבנה. יש לי הערכה אישית נכס אמיתי encumbered ידי חכירה 99 שנה עם טווח של 60 שנה הנותרים שסיפק מושכר בעלי בתשלום עם החזר נמוך כל כך היורשים שלהם לא יכלו להרשות לעצמם לשלם את חשבון המס. אני לא יכול לחשוב על שום דבר יותר גרוע מלהיות שידר הנכס שווה כמה מיליוני דולרים זה פשוט עולה לך כסף כל חודש כי לא צפויה לספק לך יתרון במהלך החיים שלך.
הצד השני של המטבע הוא כי החכירה לטובת הבעלים כל כך הרבה כי הדייר לא יכול להרשות לעצמי לשלם את שכר הדירה החודשי. נהיגה דייר חכירה שלך לפשיטת רגל היא גם לא את התרחיש הטוב ביותר עבור מערכת יחסים חכירה לטווח ארוך.
בנסיבות מסוימות חכירה בקרקע יכול להועיל לשני המשכיר / הבעלים דייר. השינויים בשוק אחרונות בלאס וגאס פתחו בעלי הקרקע לאפשרות חכירה בקרקע עשוי להיות כלי חשוב כדי לקבל עסקה transacted. בזהירות רבה יש לנקוט כדי לפתח את התנאים הוראות החוק (בעזרת עורך הדין שלך) כי יישאר סביר לאורך חיי השכירות. לכן, השימוש לחכור קרקע בלאס וגאס היא נשקלת על ידי בעלי ומפתחי כחלופה רצינית למכירות המקרקעין המסורתי.
למרות שאנשים רבים אינם מחשיבים את השימוש האפשרי של החכירה או החכירה קרקע קרקע, שוכרת הקרקע מציעים דרך מצוינת לשמור על הריבית לטווח ארוך הבעלות בנכס אמיתי כי ניתן להפיק תועלת משמעותית היורשים, תוך אספקת זרם ההכנסות הנוכחי. מגרש ריק כי הבעלים לא יוכלו לפתח בכוחות עצמו יכול להגיע גם פוטנציאל הפיתוח שלה במוקדם באמצעות חכירה בקרקע. רוב שוכרת הקרקע הם משא ומתן עם הפרשה הגורסת פיתוח בטווח הקצר על הקרקע, ופעם פיתחו בעלי קרקעות / בעלי הבתים יש סיכון קטן יחסית של אובדן.
בלאס וגאס, שוכרת הקרקע משמשים מעת לעת, אבל הם לא היה עמוד התווך של שוק הנדל"ן. בהתחשב קראנץ במזומן הנגרמת על ידי המיתון "של 2008," עם זאת, יותר בעלי הקרקע שוקלים אותם. מחכה משתמש הקצה לרכוש נכס, כאשר רוב לא יכול לקבל מימון בנקאי, יכול להיות יקר. חכירה הקרקע מספקת חלופה מחכה כי נראה מבטיח באקלים הכלכלי הנוכחי.
הקמת שער לחזור לבסיס עבור החכירה קרקע לא קשה כפי שאפשר לדמיין. לגלות את שווי השוק הנוכחי של הנכס להיות מושכר היא הצעד הראשון, וגם זה נעשה בדרך כלל באמצעות הערכה. לגבי שיעור התשואה, אם היית למכור נכס במזומן ולהשקיע את הרווחים עם סיכון קטן ככל האפשר, יש לך הקים בסיס או דמות לחזור מינימלי. הסיכון ליד שער חופשית שילם על אג"ח האוצר הממשלה הוא בדרך כלל שער הבסיס. מאז סיכון יותר קשורה לחכור קרקע מאשר עם מחזיק איגרות החוב הממשלתיות פרמיית הסיכון היא הוסיפה בדרך כלל שער הבסיס.
אחד הנושאים הגדולים הקשורים החכירה קרקע בלאס וגאס, כמו במקומות אחרים, היא העמדה או כפיפה. אם מפתח הוא הולך ללוות כסף כדי לשפר את האתר, המלווה בדרך כלל רוצה להיות בעמדה הראשונה. מאז הבעלים של הקרקע הבסיסי עבור בקשה זו רואה כפיתות כדרך להפריד אותו מנכס את הקרקע, ואת בנק ההשקעות שלה הוא מרגיש גדול צריך להיות נעלה על בעל הקרקע הבסיסית, כמה שוכרת הקרקע אינם התממש בגלל אבטחה בעיה זו . שוכרת קומת הם אטרקטיבי ביותר כאשר בעלי הקרקע לא נדרש מימון לפיתוח שיפורים.
קושי נוסף הקמת החכירה הקרקע היא הוראה בדבר התאמות השכירות. מדד המחירים לצרכן (CPI) התאמות בנויה לעתים קרובות לתוך שוכרת בבניין, ולעתים הם התאמות למדד שאומצה שוכרת הקרקע. התאמות למדד לספק הדייר בביטחון כמה שהם לא להילכד שיערוך בשל השוק אדמה נפץ. החיסרון באמצעות ההתאמה למדד המחירים לצרכן עבור הבעלים של הקרקע, כי הקרקע עשויה להגדיל באופן משמעותי ערך לאורך זמן ובעל הקרקע תהיה תקועה עם תנאי החוזה משא ומתן לפי שווי נמוך בהרבה.
לאחר שהוקמה, את הסכום של הערך הנוכחי הנקי של זרם הכנסות השכירות קרקע בתוספת הערך בהנחה של שאר הם הבסיס ערך. כל כך גרוע מובנה שוכרת הקרקע יכול להרוס את הערך של חלקת מקרקעין.
לכן, שוכרת הקרקע יכולים להיות הרסניים עבור הבעלים או הדייר גם אם לא בעל מבנה. יש לי הערכה אישית נכס אמיתי encumbered ידי חכירה 99 שנה עם טווח של 60 שנה הנותרים שסיפק מושכר בעלי בתשלום עם החזר נמוך כל כך היורשים שלהם לא יכלו להרשות לעצמם לשלם את חשבון המס. אני לא יכול לחשוב על שום דבר יותר גרוע מלהיות שידר הנכס שווה כמה מיליוני דולרים זה פשוט עולה לך כסף כל חודש כי לא צפויה לספק לך יתרון במהלך החיים שלך.
הצד השני של המטבע הוא כי החכירה לטובת הבעלים כל כך הרבה כי הדייר לא יכול להרשות לעצמי לשלם את שכר הדירה החודשי. נהיגה דייר חכירה שלך לפשיטת רגל היא גם לא את התרחיש הטוב ביותר עבור מערכת יחסים חכירה לטווח ארוך.
בנסיבות מסוימות חכירה בקרקע יכול להועיל לשני המשכיר / הבעלים דייר. השינויים בשוק אחרונות בלאס וגאס פתחו בעלי הקרקע לאפשרות חכירה בקרקע עשוי להיות כלי חשוב כדי לקבל עסקה transacted. בזהירות רבה יש לנקוט כדי לפתח את התנאים הוראות החוק (בעזרת עורך הדין שלך) כי יישאר סביר לאורך חיי השכירות. לכן, השימוש לחכור קרקע בלאס וגאס היא נשקלת על ידי בעלי ומפתחי כחלופה רצינית למכירות המקרקעין המסורתי.
11 אוגוסט 2009 בשעה 6:49
