Tim Knox gesteld:
In het vorige artikel hebben we gekeken naar een paar van de dingen die u moet weten voordat lease die eerste kantoor of storefront voor uw bedrijf. Ter herinnering, moet u niet alleen de oude standaard van mening "locatie, locatie, locatie ', maar ook rekening met zaken als voldoende parkeerplaatsen, het aantal werknemers die zal werken ter plaatse, en toekomstige groei projecties. Ik benadrukte dat het belangrijk was niet te raken in het moment. U dient uw tijd te vinden de ruimte het meest geschikt voor uw bedrijf voor de lange termijn, niet alleen voor vandaag.
Deze week bespreken we de meest belangrijke aspect van het proces: de ondertekening van een huurovereenkomst (insert dramatische muziek hier). Een van de grootste fouten veel ondernemers maken bij leasing commerciële ruimte is niet het lezen van de huurovereenkomst. Vergeet het lezen van de kleine lettertjes. Als het gaat om een lease-overeenkomst zijn alle kleine lettertjes.
Geloof je me niet? Laat me je vertellen het ware verhaal van mijn vriend, Homerus, wiens naam heb ik veranderd naar de onwetenden te beschermen. Homer tekende een huurcontract voor twee jaar een suite van kantoren voor zijn bedrijf. Als eigenaar van het bedrijf Homerus ondertekend op de stippellijn en zijn overeengekomen om persoonlijk garanderen de betaling van de huur en zich te houden aan de voorwaarden. Homer verhuisde in en het was business as usual tot het einde van de twee jaar leaseperiode naderde. Het was toen dat Homerus ontdekt dat niet aan de huurovereenkomst te lezen ging om een zeer kostbare fout.
Tegen het einde van het lease-periode van twee jaar Homerus besloten te verhuizen, maar toen gaf hij de eigenaar wat hij dacht dat de gebruikelijke 30 dagen van tevoren, ontdekte hij dat de lease-overeenkomst automatisch verlengd voor een ander had van twee jaar op de 60 dagen van tevoren punt. Met andere woorden, Homerus niet beseffen dat de lease-overeenkomst vereist een minimum van 60 dagen van tevoren te laten weten dat de verhuurder de huurovereenkomst niet zou worden verlengd. Omdat Homerus niet wist dat hij verplicht om ten minste 60 dagen van tevoren van zijn voornemen om ontruimen, de lease-overeenkomst automatisch verlengd voor nog eens twee jaar. En er was geen darn Homerus ding kunnen doen over het te bereiken, maar om en klap hem in de achterkant van het hoofd voor het niet nemen de tijd om de huurovereenkomst te lezen.
Wat was de positie van de verhuurder toen Homerus wees erop dat hij de huurovereenkomst niet had gelezen en was dus niet op de hoogte van de 60 dagen van tevoren? De verhuurder, terwijl de sympathie voor het lot van Homerus, stak zijn kanonnen en Homerus verteld dat hij zou hebben ter ere van de huurovereenkomst, wat betekende dat zelfs als Homerus verhuisd zoals gepland, was hij nog steeds aan de haak voor de betaling van de huur voor twee jaar .
Is het feit dat de verhuurder ervoor gekozen om de lease-overeenkomst af te dwingen in plaats van Homerus laat de haak maken hem een slecht mens? Not at all. Vanuit het oogpunt van de eigenaars gezien, had hij geen andere keus dan de voorwaarden op de huurovereenkomst af te dwingen. Hij had een ondertekend contract dat hem vertelde dat hij de ruimte zou worden gehuurd voor de komende twee jaar. Hij had niet gepland op de ruimte die plotseling wordt vacant. Als een verhuurder met unrented ruimte is als zijnde een bedrijf met niet betalende klanten. Lege ruimte betekent geen inkomsten uit de verhuur vergoedingen die geen geld om de hypotheek te betalen betaling betekent. Zoals het oude gezegde luidt: "Het is gewoon business ..."
Natuurlijk kan elke verhuurder met een hart voelt slecht dat Homerus was onwetend van de auto-clausule vernieuwing, maar niet zo slecht dat ze bereid zijn om risico's van hun eigen financiële welzijn door het hebben van ruimte Homerus zitten vacant. De bottom line is deze: of Homerus lees de lease-overeenkomst of niet is niet relevant. Homerus ondertekening van de huurovereenkomst, waardoor in te stemmen met de voorwaarden, en daarom moet hij houden tot zijn einde van de afspraak, periode.
Vanaf dit moment is Homer verplaatst zijn bedrijf ondanks niet in staat om uit zijn oude huurcontract en hij zal blijven betalen de betaling op de vrijgekomen ruimte voor de resterende twee jaar van het huurcontract of totdat hij kan onderverhuring de ruimte . Zelfs dan Homerus is niet volledig uit de haak, omdat hij nog steeds worden beschouwd als de juridische huurder, tenzij zijn sublessor instemt met een nieuwe huurovereenkomst met de verhuurder te ondertekenen. Hopelijk zal hij gewoon iemand anders het maken van de lease-betalingen.
Nogmaals, de moraal van dit verhaal is LEES DE LEASE. Of nog beter, hebben een advocaat lezen voor je. Ik heb geleerd de afgelopen jaren nooit een juridisch document van welke aard ook te ondertekenen zonder dat mijn advocaat herzien, vooral als het stuk gaat geld en mijn eerste kind geboren.
Hier zijn een paar andere punten na te denken vóór de ondertekening van een huurovereenkomst.
Hoe wordt de lease betaling berekend? De meest elementaire vergelijking voor de berekening van een lease-betaling neemt het aantal vierkante meters maal de kosten per vierkante meter, dan is dat over een herfinanciering van 12 maanden span. Bijvoorbeeld, als u 1000 vierkante meter en de kosten per vierkante meter is $ 12, de jaarlijkse huur betaling zou worden 12.000 dollar. Gedeeld door 12 maanden de maandelijkse huur zou worden 1.000 dollar. Nogmaals, dit is een vereenvoudigde scenario. Deze dagen de meeste commerciële leasingcontracten omvat bijkomende factoren die invloed hebben op de uiteindelijke prijs, zoals huurverhogingen, bedrijfskosten escalaties, gemeenschappelijke ruimte, enz.
Wie betaalt wat? Het is belangrijk dat je begrijpt precies wat u betaalt. Bent u verantwoordelijk voor alle andere kosten dan de huur? Bent u verantwoordelijk voor het betalen van je eigen nutsvoorzieningen, bijvoorbeeld? Wil je moeten betalen voor het parkeren van privileges of janitorial dienst? Wie verzorgt het onderhoud en reparaties?
Is er een escalatie clausule? Het is tekenend dat de lease bevatten wat bekend staat als een escalatie clausule die het mogelijk maakt de eigenaar door te geven aan het versterken van het opbouwen van de bedrijfslasten van de huurders. Als uw lease bevat een dergelijke clausule moet je vragen om een cap op het bedrag dat de lease-betaling kan stijgen gedurende een bepaalde periode van tijd. En als de escalatie clausule ooit wordt geactiveerd door de verhuurder u goed in uw recht om te vragen om een gespecificeerde boekhouding van de uitgaven die worden beschouwd als oorzaak voor uw huur verhogen.
Wat huurverhogingen er misschien? Een zeer belangrijke factor om te weten is dit: als je de huur niet te verlengen hoeveel kan de verhuurder omhoog te gaan op de huur? Verwacht wordt dat de huurprijzen zullen stijgen als waarde van onroerend goed te verhogen. Als uw verhuurder huren de ruimte voor meer dan u ingestemd met een jaar geleden te betalen, is hij in zijn recht om te vragen voor de verhoging. Toch zou het een nachtmerrie als je huur ineens verdubbeld overnachting. Onderhandelen over de verhoging voordat u de huurovereenkomst ondertekenen. Meeste huurverhogingen worden berekend door het percentage, niet door vaste tarieven.
Verlengingen en opzeggingen. De meeste lease-overeenkomsten vereisen dat u aan een minimum van 60 dagen van tevoren als u van plan om de huurovereenkomst te beëindigen en het pand ontruimen. Zoals Homer geleerd, veel huurcontracten ook automatisch verlengd voor een nieuwe termijn, tenzij u manen binnen 60 dagen na vervaldatum. Weet wanneer uw huurcontract afloopt en de tijd die nodig is om kennis te geven.
Is een persoonlijke garantie nodig? Wat gebeurt er als uw bedrijf gaat zuiden en kan niet langer veroorloven om de huur betalen? Are you then responsible for paying the rent out of your own pocket? Waarschijnlijk wel. Most landlords insist on a personal guarantee from the owner or an officer of the business. This means that even if you go out of business you are still personally on the hook for the remainder of the lease.
Finally, clarify all points. You should be clear on every point in the lease. And if you are not, ask for clarification. Exactly what space are you leasing? Who is responsible for repairs? What common areas will you have access to? Who is responsible for maintaining the little things, like keeping the shared restrooms stocked with soap, towels, and most importantly, toilet paper.
A small detail to consider now, but not when you suddenly find yourself without such amenities at the wrong time.
