Negociação Pro Hunter perguntou:
Pela palavra "hipoteca" Nós costumávamos ter começado apenas recentemente: um conceito relativamente novo para a prática da Rússia. Se a hipoteca da habitação é cada vez mais comum, o comercial hipotecas imobiliárias - tem apenas casos esporádicos.
Hipotecas de imóveis comerciais ou de hipotecas comerciais (empresas de hipoteca), é difundida em todo o mundo. experiência ocidental mostra que, com bom funcionamento do setor imobiliário comercial - aluguel de instalações para escritórios, lojas, serviços prestados às empresas - a sua produtividade é comparável a qualquer outra área de pequenas empresas e permite a utilização de empréstimos hipotecários.
A essência e as condições de hipotecas comerciais
Mortgage empréstimo é concedido para a aquisição de instalações não residenciais: escritório do armazém, etc O significado da hipoteca é emprestar a compra de imóveis comerciais no âmbito da mesma promessa. Em contraste, os empréstimos à habitação, hipotecas comerciais empréstimo a curto prazo, mas as taxas de juros bastante elevadas.
Normalmente, as taxas anuais de empréstimos hipotecários comerciais imobiliária intervalo 12-16%, principalmente na divisa. O prazo da hipoteca da propriedade real - um máximo de 10-12 anos e os mais comuns prazo - cinco anos. Mutuário deve fazer um aporte inicial de 25-40% do valor dos imóveis. Ao fazê-lo, o cliente deve ser rentável e um saldo mínimo do ano no mercado.
As nuanças jurídicas do empréstimo hipotecário comercial
O regime da hipoteca comercial é semelhante à habitação hipotecas não-residenciais: existem os mesmos procedimentos para a avaliação do devedor e das instalações, a exigência do depósito inicial. Mas há uma diferença fundamental - a lei não permite que as empresas a elaborar uma hipoteca sobre o imóvel até a conclusão da venda. O objeto deve primeiramente adquirir e, em seguida, você pode prometer para conseguir o dinheiro.
Um importante aspecto legal de hipotecas comerciais - o registo de propriedade das instalações não residenciais, enquanto gravame hipotecário lei federal não prevê. O Tratado da propriedade comercial real de hipoteca está sujeita às regras gerais do Código Civil da Federação da Rússia sobre a conclusão de tratados, bem como a Lei Federal "sobre hipotecas (mortgage). De acordo com o n. º 1 do artigo 9 º da lei federal no contrato de hipoteca deve ser dada a hipoteca a sua avaliação da substância, o tamanho ea duração da obrigação garantida por uma hipoteca.
Quem se beneficiará com a hipoteca comercial?
Os participantes no mercado de hipotecas comerciais concordam que o desenvolvimento do negócio da hipoteca está condicionada principalmente brechas na lei. No entanto, não está claro, e alguém que vai ser o mutuário, que é a sua qualidade. Confiáveis empresas estável pode tomar para adquirir um simples empréstimos imobiliários comerciais em liberdade sob fiança de qualquer propriedade, não especialmente a necessidade de uma hipoteca. E se a empresa não tem garantia ou bancos não consideram a possibilidade de dar-lhe crédito com base na avaliação de uma empresa deste tipo - por isso precisaria de um mutuário da hipoteca?
É por esta razão que a Rússia hipotecas de imóveis comerciais ainda é, essencialmente, para as grandes empresas. Para as pequenas empresas não possuem garantias suficientes. Sobre os riscos específicos das pequenas empresas se sobrepõem problema opaco mercado imobiliário comercial.
Esquema de hipoteca comercial
Assim, a legislação existente no que respeita ao negócio da hipoteca não é perfeito. Ele define e arranjos possíveis para o negócio de empréstimo hipotecário. De acordo com a lei "On" hipoteca de imóveis comerciais, ao contrário dos quartos vivos, é um mecanismo totalmente diferente de matrícula e de registo de garantia. Portanto, o mercado tem vindo a desenvolver uma série de maneiras de realizar este tipo de operações, permitindo-lhes abrigo da legislação actual.
Esquema I
A celebração do contrato de venda. O vendedor recebe uma parte dos seus fundos do comprador, bem como a garantia de um banco. Em seguida, o registo de propriedade do novo comprador. Além disso, o registro de um acordo de garantia, seguido da emissão de créditos e liquidação final. Este regime de especialistas como a mais complexa e demorada.
Esquema II
O comprador paga pelo contrato pré-proprietário (vendedor) dos seus fundos próprios, eo vendedor recebe o Banco da obrigação de pagar a falta de fundos em caso de registo de hipoteca. Seguido pelo registro de garantia a um banco e registo de todos os documentos sobre a transferência da propriedade do novo proprietário, ou seja, o comprador (a celebração de um contrato de venda), após o que o vendedor recebe o valor integral, mas a inscrição é seu curso.
Esquema III
Realtors últimas esquema chamado "Ransom entidade." A empresa, que é feito fora do objeto imobiliário (entidade). Em seguida, o mutuário para comprar ações da empresa, pagando o empréstimo. Ao fazê-lo, a empresa organizou a propriedade.
Leasing - uma alternativa para hipotecas comerciais
Segundo especialistas, uma boa alternativa de negócio imperfeito até a hipoteca pode se tornar um leasing imobiliário comercial. Neste caso, a organização de leasing - um análogo de uma cooperativa - dá crédito para a compra do imóvel e é o proprietário do estabelecimento até que o empréstimo não é reembolsado. Uma das vantagens do leasing é que seus arranjos claramente na legislação. Por outro lado, em caso de falência organização leasing todas as suas propriedades podem divergir para os débitos de terceiros, como bancos.
Em qualquer caso, o risco é inevitável. especialistas Banking aconselhar os próprios empresários de influenciar as condições do empréstimo. Segundo a maioria dos especialistas, o problema mais urgente que impedem o desenvolvimento de hipotecas comerciais, a baixa cultura do financiamento das pequenas empresas. Mortgage torna-se realidade quando a pequena empresa "Light". Quanto menor a cultura fiscal das pequenas empresas, as piores condições dos empréstimos hipotecários para a mesma - a retirada das empresas do mercado hipotecário real.
