Fördelar med Ground hyresavtalen - Las Vegas
Glenn J. Rigdon frågade:
Medan många människor inte anser att möjligheten att använda en mark hyra eller arrende-, mark hyr erbjuder ett bra sätt att behålla en långfristiga ägande i fastigheter som påtagligt kan gynna arvingarna, samtidigt som en löpande inkomstkälla. Ledig mark att en ägare inte kan utveckla på egen hand kan också nå sin fulla utvecklingspotential förr med en grund leasingavtal. Mest ground hyresavtal förhandlas med en bestämmelse som kräver att den kortsiktiga utvecklingen av marken, och när de har utvecklats markägarens / hyresvärdar har en relativt liten risk för förlust.
I Las Vegas, mals leasing används regelbundet men de har inte varit en stöttepelare på fastighetsmarknaden. Med tanke på likviditetssvårigheter orsakas av "recessionen 2008", dock mer markägare överväger dem. Plats för en slutanvändare att köpa en fastighet, när de flesta inte kan få bankfinansiering, kan bli kostsamt. En marken leasingavtal tillhandahåller och alternativ till väntande som verkar vara lovande i det rådande ekonomiska klimatet.
Upprättande av en kurs bas mot en mark leasingavtal är inte så svårt som man kan föreställa sig. Upptäcka det aktuella marknadsvärdet på en fastighet för uthyrning är det första steget, och det är oftast åstadkommas genom en bedömning. När det gäller avkastning, om du skulle sälja en fastighet för kontanter och investera intäkterna med så liten risk som möjligt, har man upprättat en bas eller minimal avkastning siffra. Den närmaste riskfria ränta betalas på obligationer statskassan är oftast basräntan. Eftersom mer risk är förenad med en grund hyresavtal än hålla med statsobligationer en riskpremie brukar läggas till basräntan.
En av de största frågorna i samband med en grund hyresavtal i Las Vegas, liksom på andra håll, är läge eller underkastelse. Om en utvecklare kommer att låna pengar för att förbättra en webbplats vill långivaren i allmänhet vara på första plats. Eftersom den bakomliggande markägaren ser denna begäran om underordning som ett sätt att skilja honom från marken tillgången, och banken anser att investeringarna är större och borde vara bättre än det underliggande markägaren, lite mark hyr inte inträffade på grund av det här säkerhetsproblemet . Ground leasing är mest attraktiva för markägare när ingen av resurser behövs för utvecklingen av förbättringar.
En annan svårighet upprättande av en grund leasingavtal är bestämmelsen om uthyrning justeringar. Konsumentprisindex (KPI) justeringar ofta är inbyggd i hyresavtal för fastigheter, och ibland KPI justeringar antas i marken leasingavtal. KPI justeringar ger hyresgästen med några garantier för att de inte kommer att fångas upp i en omvärdering beror på en explosiv fastighetsmarknaden. Nackdelen med att använda en KPI justering för markägaren att marken dramatiskt kan öka i värde över tiden och markägaren kommer att sitta med avtalsvillkoren förhandlade bygger på ett betydligt lägre värde.
När den bildats, summan av nuvärdet av de intäkter ström från en grund leasa plus det diskonterade värdet av återstoden är grunden för värde. Så dåligt strukturerade marken leasing kan förstöra värdet av ett paket av fastigheter.
Således kan marken leasing vara till skada för en ägare eller hyresgäst om det inte välgjort. Personligen har jag utvärderat ett fast egendom belastades med en 99-åriga hyresavtalet med 60 års löptid som återstår som försåg hyrda avgiften ägare med en avkastning så låg att deras arvingar inte hade råd att betala skatten räkningen. Jag kan inte tänka mig något värre än vad som transporteras till en tillgång värd flera miljoner dollar som bara kostar pengar varje månad och som sannolikt inte kommer att ge dig en fördel under din livstid.
Den andra sidan av myntet är ett avtal som gynnar ägaren så mycket att hyresgästen inte har råd att betala den månatliga hyran. Driving ditt hyreskontrakt hyresgäst i konkurs är inte heller den bästa scenariot för ett långsiktigt hyresavtal relation.
Under vissa omständigheter kan en grund hyresavtal kan vara till nytta för både en hyresvärd / ägare och hyresgäst. Den senaste tidens förändringar i Las Vegas har öppnat markägare till möjligheten att en grund hyresavtal kan vara ett värdefullt verktyg för att få en uppgörelse överlåts. Stor försiktighet måste vidtas för att utveckla villkor och bestämmelser (med hjälp av din advokat) som förblir rimliga under hela leasingperioden. Därför är användningen av mark hyresavtal i Las Vegas att betraktas som ägare och utvecklare som ett seriöst alternativ till traditionell försäljning av mark.
Medan många människor inte anser att möjligheten att använda en mark hyra eller arrende-, mark hyr erbjuder ett bra sätt att behålla en långfristiga ägande i fastigheter som påtagligt kan gynna arvingarna, samtidigt som en löpande inkomstkälla. Ledig mark att en ägare inte kan utveckla på egen hand kan också nå sin fulla utvecklingspotential förr med en grund leasingavtal. Mest ground hyresavtal förhandlas med en bestämmelse som kräver att den kortsiktiga utvecklingen av marken, och när de har utvecklats markägarens / hyresvärdar har en relativt liten risk för förlust.
I Las Vegas, mals leasing används regelbundet men de har inte varit en stöttepelare på fastighetsmarknaden. Med tanke på likviditetssvårigheter orsakas av "recessionen 2008", dock mer markägare överväger dem. Plats för en slutanvändare att köpa en fastighet, när de flesta inte kan få bankfinansiering, kan bli kostsamt. En marken leasingavtal tillhandahåller och alternativ till väntande som verkar vara lovande i det rådande ekonomiska klimatet.
Upprättande av en kurs bas mot en mark leasingavtal är inte så svårt som man kan föreställa sig. Upptäcka det aktuella marknadsvärdet på en fastighet för uthyrning är det första steget, och det är oftast åstadkommas genom en bedömning. När det gäller avkastning, om du skulle sälja en fastighet för kontanter och investera intäkterna med så liten risk som möjligt, har man upprättat en bas eller minimal avkastning siffra. Den närmaste riskfria ränta betalas på obligationer statskassan är oftast basräntan. Eftersom mer risk är förenad med en grund hyresavtal än hålla med statsobligationer en riskpremie brukar läggas till basräntan.
En av de största frågorna i samband med en grund hyresavtal i Las Vegas, liksom på andra håll, är läge eller underkastelse. Om en utvecklare kommer att låna pengar för att förbättra en webbplats vill långivaren i allmänhet vara på första plats. Eftersom den bakomliggande markägaren ser denna begäran om underordning som ett sätt att skilja honom från marken tillgången, och banken anser att investeringarna är större och borde vara bättre än det underliggande markägaren, lite mark hyr inte inträffade på grund av det här säkerhetsproblemet . Ground leasing är mest attraktiva för markägare när ingen av resurser behövs för utvecklingen av förbättringar.
En annan svårighet upprättande av en grund leasingavtal är bestämmelsen om uthyrning justeringar. Konsumentprisindex (KPI) justeringar ofta är inbyggd i hyresavtal för fastigheter, och ibland KPI justeringar antas i marken leasingavtal. KPI justeringar ger hyresgästen med några garantier för att de inte kommer att fångas upp i en omvärdering beror på en explosiv fastighetsmarknaden. Nackdelen med att använda en KPI justering för markägaren att marken dramatiskt kan öka i värde över tiden och markägaren kommer att sitta med avtalsvillkoren förhandlade bygger på ett betydligt lägre värde.
När den bildats, summan av nuvärdet av de intäkter ström från en grund leasa plus det diskonterade värdet av återstoden är grunden för värde. Så dåligt strukturerade marken leasing kan förstöra värdet av ett paket av fastigheter.
Således kan marken leasing vara till skada för en ägare eller hyresgäst om det inte välgjort. Personligen har jag utvärderat ett fast egendom belastades med en 99-åriga hyresavtalet med 60 års löptid som återstår som försåg hyrda avgiften ägare med en avkastning så låg att deras arvingar inte hade råd att betala skatten räkningen. Jag kan inte tänka mig något värre än vad som transporteras till en tillgång värd flera miljoner dollar som bara kostar pengar varje månad och som sannolikt inte kommer att ge dig en fördel under din livstid.
Den andra sidan av myntet är ett avtal som gynnar ägaren så mycket att hyresgästen inte har råd att betala den månatliga hyran. Driving ditt hyreskontrakt hyresgäst i konkurs är inte heller den bästa scenariot för ett långsiktigt hyresavtal relation.
Under vissa omständigheter kan en grund hyresavtal kan vara till nytta för både en hyresvärd / ägare och hyresgäst. Den senaste tidens förändringar i Las Vegas har öppnat markägare till möjligheten att en grund hyresavtal kan vara ett värdefullt verktyg för att få en uppgörelse överlåts. Stor försiktighet måste vidtas för att utveckla villkor och bestämmelser (med hjälp av din advokat) som förblir rimliga under hela leasingperioden. Därför är användningen av mark hyresavtal i Las Vegas att betraktas som ägare och utvecklare som ett seriöst alternativ till traditionell försäljning av mark.
11 augusti, 2009 at 6:49 Kommentarer (0)
